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Blogue juridique



Personne n'est immunisé contre la commission d'une erreur. Au cours de la longue carrière d'un courtier immobilier, plusieurs erreurs pourraient être commises et cela est probablement inévitable. Toutefois, certaines erreurs, en raison de leur nature, peuvent avoir des conséquences colossales, et même avoir une portée disciplinaire et déontologique. Il est donc nécessaire de faire tous les efforts pour être consciencieux et droit par rapport à la clientèle.
 
Dans cette optique, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a été mis sur pied, et ce, dans le but d'assurer la protection du public en ce qui a trait aux services de courtage immobilier qui sont encadrés par la loi et faire la promotion des meilleures pratiques auprès des professionnels. C'est également cette institution qui est responsable du processus disciplinaire visant les courtiers immobiliers, en particulier le Comité de discipline.
 
Nous tenterons donc de résumer, démystifier les rouages du processus disciplinaire et en faciliter sa compréhension. Pour ce faire, nous résumerons et analyserons ci-dessous chaque étape dudit processus et leurs implications :
 
1. Demande d'assistance faite à l'OACIQ par une personne du public ou un titulaire de permis 
Lors de cette étape, le syndic de l'OACIQ, un des syndics adjoints ou un syndic ad hoc (qui constituera la partie plaignante en cas de dépôt d'une plainte) mènera une enquête pour déterminer si la demande d'assistance est recevable et s'il existe suffisamment d'éléments pour déposer une plainte. Un courtier immobilier a l'obligation de collaborer en toute bonne foi avec l'enquête du syndic. Ladite enquête se fait essentiellement par l'obtention des documents pertinents et par l'interrogatoire des parties impliqués, notamment du ou des titulaires de permis visés par celle-ci. Même si le courtier en immobilier a l'obligation de collaborer avec le processus d'enquête, il doit être conscient que les admissions qu'il pourrait faire lors de cette étape risquent fort d'être retenues contre lui. Cette étape est primordiale, voire déterminante, d'où l'intérêt de contacter un avocat dès la réception d'une première convocation.
 
2. Dépôt de la plainte 
Si l'OACIQ détermine que la demande d'assistance est recevable et qu'il existe suffisamment d'éléments pour déposer une plainte suite à son enquête, le syndic, un des syndics adjoints ou un syndic ad hoc, représenté par un avocat, déposera une plainte devant le comité de discipline contre un titulaire de permis ou une agence, et ce, en vertu des articles de la Loi sur le courtage immobilier ou de sa réglementation. Le syndic, un des syndics adjoints ou un syndic ad hoc deviendra alors la partie plaignante. L'individu visé ou l'agence sont alors qualifiés de parties intimées qui en seront informées par écrit par le secrétaire du comité. La partie intimée devra alors comparaître et pourra envoyer une déclaration de culpabilité ou de non-culpabilité. C'est également à ce moment que la partie intimée recevra la divulgation de la preuve. La partie intimée ne devra pas, sauf permission, communiquer avec la personne ayant fait la demande d'assistance. Une demande de suspension provisoire d'un permis pourrait également être effectuée à cette étape par la partie poursuivante.
 
3. Déclaration sur la culpabilité 
Comme mentionné, au moment de la réception de la plainte, la partie intimée pourra décider d'envoyer au secrétaire du comité de discipline une déclaration de culpabilité ou de non-culpabilité, et ce, avant la tenue de l'audience. Si la partie intimée reconnaît sa culpabilité, l'audience portera uniquement sur la sanction à être imposée. Advenant l'envoi d'une déclaration de non-culpabilité, une audience déterminera alors la culpabilité de la partie intimée et ensuite la sanction à lui être imposée le cas échéant. Dans le cas contraire, l'audience portera uniquement sur la sanction à lui être imposée. Si aucune déclaration n'est faite par la partie intimée, alors on présumera que la partie intimée entend plaider non coupable.
 
4. Appel du rôle provisoire 
Afin de fixer une date pour l'audition de la plainte, les parties recevront avec la plainte une convocation à l'appel du rôle provisoire ainsi qu'un questionnaire à remplir, à cette fin, qu'ils devront transmettre au secrétaire du comité de discipline dans les meilleurs délais. Par cette convocation, les parties sont invitées à se présenter devant le président ou un vice-président du comité de discipline pour lui indiquer leurs disponibilités et celles de leurs témoins, le cas échéant. À défaut, une date d'audience pourra être déterminée par le comité de discipline.
 
5. Avis d'audience 
Les parties ainsi que le ou la dirigeante de leur agence recevront de la part du secrétaire du comité de discipline un avis d'audience, indiquant le lieu, la date et l'heure de celle-ci. Les parties qui entendent présenter des témoins devront l'indiquer au secrétaire du comité de discipline, et ce, vingt (20) jours avant la date de l'audience. Ce dernier assignera les témoins.
 
6. Audition de la plainte 
Le comité de discipline est normalement formé de trois membres, dont le président ou un vice-président, du secrétaire, du secrétaire adjoint du comité de discipline ou d'un greffier-audiencier. Sont présents, la partie plaignante et la partie intimée ainsi que leurs avocats, le cas échéant. En principe, l'audience est publique, sauf si un huit clos est ordonné. Les audiences sont également enregistrées, sauf s'il y a renoncement des deux parties.
 
7. Moyens préliminaires 
Les moyens préliminaires permettent aux parties de soulever des questions liées aux règles de procédure et de s'opposer à certains aspects du déroulement de l'audience, tels que l'exclusion de témoins ou un amendement à la plainte déposée par la partie plaignante. Pour effectuer ce type de demandes, les parties s'adressent au comité de discipline.
 
8. Confirmation du plaidoyer 
Avant de procéder à l'audience, le comité de discipline confirme le plaidoyer préalablement transmis par la partie intimée. Advenant une confirmation de celui-ci, l'audience procèdera.
 
9. Présentation de la preuve et déroulement de l'audience (sur la culpabilité) 
La partie plaignante amorcera sa preuve en déposant des documents cotés (P-1, P-2, etc.) qui appuieront ou seront appuyés par les dires de ses témoins qui rapporteront les faits. La partie intimée pourra alors contreinterroger le témoin. Les membres du comité de discipline pourront à leur tour interroger le témoin s'ils le souhaitent. La partie intimée procédera ensuite de la même façon, en suivant les mêmes étapes. Une contrepreuve peut être faite par la partie plaignante, à condition d'avoir obtenu le consentement du comité, et ce, dans l'optique de contrer la défense de la partie intimée. Par la suite et suivant le même ordre, les parties présenteront au comité de discipline leurs arguments et prétentions lors de leurs plaidoiries respectives. C'est à ce moment que la jurisprudence sera exposée par les parties. Pour les questions de procédures, il est fortement suggéré de consulter un avocat.
 
10. Décision quant à la culpabilité 
Après les plaidoiries quant à la culpabilité, le comité de discipline a le choix de rendre la décision sur le banc après consultation de ses membres ou de prendre la décision en délibéré afin de la rendre à une date ultérieure. Ils détermineront si la partie intimée est coupable ou non.
 
11. Audience et décision sur la sanction 
Advenant un plaidoyer de culpabilité ou une décision constatant la culpabilité de la partie intimée, une audience sera prévue pour déterminer la sanction à être imposée à la partie intimée. Les parties pourront présenter devant le comité les facteurs aggravants ou atténuants, subjectifs et objectifs, qui influenceront la sanction à venir et recommander les sanctions appropriées selon leur argumentaire et la jurisprudence. Lors de cette audience, des témoins peuvent également être entendus. Des recommandations communes peuvent aussi être présentées. Le comité prendra ensuite sa décision quant à la sanction. Après les plaidoiries sur la sanction, le comité de discipline a le choix de rendre la décision sur le banc après consultation de ses membres ou de prendre la décision en délibéré afin de la rendre à une date ultérieure. Ils détermineront la sanction à imposer à la partie intimée.
 
12. Appel 
En vertu des articles 100 de la Loi sur le courtage immobilier et 164 à 177.1 du Code des professions, les décisions du comité de discipline pour faire l'objet d'un appel auprès de la Cour du Québec, et ce, dans un délai de trente (30) jours après réception de la décision du comité de discipline. Dans ce cas, il est primordial de consulter un avocat considérant la complexité des procédures.
 

Si vous avez des questions déontologiques, contactez un avocat ou l'OACIQ et consultez leur site Internet.
 
Si par malheur vous êtes impliqué(e) dans un processus disciplinaire, n'attendez pas et contactez un avocat dès le début du processus. Le rôle de l'avocat est de vous guider dans ce processus et vous aider à préserver vos droits, notamment lors de l'enquête du syndic et des étapes préliminaires.
 
N'oubliez pas le vieil adage et dites-vous qu'il vaut toujours mieux prévenir que guérir. Vous sauverez beaucoup, et ce, à tous les niveaux.
 
Aref Kodeh et Martin Bergeron
Avocats chez LEX COMMERCIALIS AVOCATS, partenaires du RCIIQ
 
Bibliographie :
* Les renseignements proviennent du site Internet de l'OACIQ : https://www.oaciq.com/fr/pages/comite-de-discipline-2


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- par Martin Bergeron et Aref Kodeh
avocats chez Lex Commercialis, partenaire du RCIIQ


 

Le courtier immobilier a plusieurs obligations professionnelles. L'une des plus importantes est son obligation de vérification. Une jurisprudence abondante décrit les limites de cette obligation. Un des éléments les plus cruciaux touchant l'obligation de vérification concerne la fiche descriptive de l'immeuble. Les décisions mentionnées ci-bas ont été choisies pour illustrer des principes primordiaux touchant l'obligation de vérification.
 
L'obligation de vérification vient des articles 5 et 45 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (le « Règlement ») :
 
5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.
 
45. Le titulaire de permis doit remettre à la partie qu'il représente, sans délai, sur tout support permettant d'en assurer l'intégrité, l'accessibilité, l'authenticité et l'intelligibilité, un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l'immeuble, l'entreprise ou le prêt garanti par hypothèque immobilière qui fait l'objet du contrat de courtage.
 
L'article 5 du Règlement impose une obligation de vérification (a) pour l'information qui est transmise à un autre courtier et (b) pour l'information qui est transmise au public. De plus, les tribunaux ont maintes fois reconnu que tant (i) le courtier inscripteur que (ii) le courtier collaborateur portent ce fardeau de vérifier l'exactitude de l'information communiquée.
 
Dans la cause Robichaud c. Houle (2008 QCCQ 6191 (CanLII), http://canlii.ca/t/1zhw5), le vendeur vend une maison comportant une fosse septique dans un mauvais état de fonctionnement. Dans cette transaction, le vendeur et l'acheteur sont chacun représentés par courtier. Quand l'acheteur se rend compte de l'état de la fosse septique, il intente des poursuites judiciaires. L'acheteur poursuit son propre courtier ainsi que le courtier inscripteur, en particulier pour leur manque de vérification relativement à la fosse septique. Un recours en vices cachés aurait en théorie été possible contre le vendeur, mais l'acheteur avait omis de dénoncer le vice avant de réparer la fosse septique et, en plus, le vendeur avait fait faillite au moment de l'audience.
 
Le tribunal a retenu l'absence de vérification contre les deux courtiers. Le courtier inscripteur ne pouvait se rabattre sur les déclarations de son client vendeur. Il lui revenait de vérifier l'état de la fosse septique avant de l'inclure dans la fiche descriptive. De manière similaire, le courtier collaborateur ne pouvait se fier aveuglement à la déclaration du courtier inscripteur. Il aurait dû, lui aussi, vérifier l'état de la fosse septique, surtout qu'une inspection minimale permettait de voir son piètre état. C'est pour cette raison que les deux courtiers ont été reconnu responsables, chacun à un tiers de la réclamation de l'acheteur, qui a dû lui aussi porter une portion de la responsabilité puisque le courtier inscripteur lui avait remis une lettre « de tolérance » de la municipalité qui aurait dû lui mettre la puce à l'oreille et à laquelle l'acheteur n'a pas suffisamment porté attention.
 
L'article 5 du Règlement exige également que la vérification du courtier se fasse « conformément aux usages et aux règles de l'art ». C'est dire que le courtier doit vérifier l'information comme un courtier prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. L'analyse que fera le tribunal dépendra donc des circonstances particulières de chaque affaire pour évaluer si le courtier s'est bel et bien comporté comme un courtier prudent et diligent.
 
Dans la cause Dufresne c. Pedejouan (2012 QCCQ 1562 (CanLII), http://canlii.ca/t/fqjjf), la vendeuse (Mme Pedejouan) est poursuivie par l'acheteur (M. Dufresne) au motif que la fiche descriptive mentionne la présence d'une thermopompe, alors qu'il s'agissait plutôt d'un air climatisé. Le courtier inscripteur n'a pas visité l'immeuble avant de publier la fiche descriptive. Pour cette raison, une fois poursuivie, la vendeuse invoque la responsabilité du courtier inscripteur. Le tribunal donne raison à la vendeuse à savoir que le courtier immobilier aurait dû visiter les lieux avant de publier la fiche descriptive. Dans un tel cas, ne pas visiter les lieux avant de publier la fiche descriptive est une faute. En d'autres mots, le courtier prudent et diligent aurait fait la visite des lieux avant de publier la fiche descriptive de l'immeuble.
 
Comme dans toute poursuite civile, une fois la faute établie, le tribunal se penche sur la question des dommages et de leur lien causal avec cette faute. Dans le présent cas, le tribunal a considéré que même si le courtier avait visité la maison, il n'aurait pas pu remarquer que l'unité murale n'était pas une thermopompe. Pour cette raison, la responsabilité civile du courtier n'a pas été retenue.
 
Les tribunaux se sont souvent penchés sur la question de savoir si le courtier immobilier devait consulter le registre foncier et y faire des vérifications. Comme l'a reconnu la Cour supérieure tout récemment, la jurisprudence n'a pas toujours été constante. Or, sur cette question, on devra s'en remettre à la cause Genesse c. Brun (2017 QCCS 201 (CanLII), http://canlii.ca/t/gx537), où des principes importants ont viennent tout juste d'être établis.
 
Dans cette affaire, un courtier avait proposé à des clients l'achat de condominiums à l'étranger, et suite à la déconfiture financière du constructeur, les acheteurs qui avaient versé des acomptes ont appris que les terrains en question étaient grevés d'une hypothèque. La question s'est alors posé de savoir si le courtier a l'obligation de consulter le registre foncier (du Québec ou d'ailleurs) pour faire des vérifications de la sorte. Certains décision de la Cour du Québec pourraient laisser croire que non, mais ici la Cour supérieure stipule que le courtier immobilier, même s'il n'a pas l'obligation de faire une recherche de titre complète, comme le ferait le notaire ou l'avocat, peut avoir l'obligation de faire des vérifications dans un registre public, comme dans le cas présent, où une vérification aurait permis de constater l'existence d'une hypothèque. Par la suite, le courtier peut référer son client à un juriste pour de plus amples recherches sur la validité ou sur le rang de cette hypothèque. Mais dans le cas présent, le courtier aurait dû consulter le registre et y constater l'existence de l'hypothèque. La Cour dit au paragraphe 41 :
 
[41]        Ainsi, la modulation du devoir de vérification du courtier immobilier doit assurément s'inscrire dans le respect de sa compétence professionnelle en gardant à l'esprit l'ensemble de ses obligations juridiques ou déontologiques. Donc, le devoir de vérification du courtier immobilier lui impose de vérifier l'existence de limitation facilement vérifiable dans tout registre public. À l'évidence, une hypothèque constitue une telle limitation. Le simple fait d'exiger que le courtier vérifie si une hypothèque affecte l'immeuble concerné ne lui impose pas l'obligation d'effectuer ce que l'on appelle communément une « recherche de titre ». Il suffit que le courtier avise les parties à la transaction de son existence. Ensuite, il doit référer celles-ci à leur notaire ou avocat pour que ces derniers conseillent adéquatement leur client. En posant le premier geste, le courtier se décharge de son obligation de vérification primaire énoncée à l'article 5 du Règlement; par le second, il accomplit son devoir de conseil prévu à l'article 83 du Règlement. Il subsistera pour le notaire ou l'avocat de faire son travail par une « recherche de titre » en bonne et due forme qui permettra possiblement de déceler des éléments pouvant affecter le titre et d'en aviser qui de droit quant aux conséquences juridiques de l'existence apparente d'une telle limitation.
 
La Cour supérieure considère que l'information qui est disponible dans un registre public devrait être consultée par le courtier immobilier. Maintenant, pour ce qui concerne l'analyse de cette information, le courtier devrait renvoyer son client à un notaire ou un avocat. Cependant, le courtier a l'obligation de consulter minimalement les registres publics, et dans le cas présent, le fait de ne pas avoir consulté ces registres constitue une faute.
 
En conclusion, le courtier doit visiter les lieux avant de publier une fiche descriptive. Il doit aussi y faire des vérifications qui démontrent qu'il a agi comme un courtier diligent et prudent. Et en plus, le courtier doit être à l'affut des signes qui peuvent raisonnablement laisser croire qu'un problème peut exister, d'où la référence à un expert pour donner de plus amples renseignements, comme dans le cas de la décision Genesse c. Brun. Le courtier doit d'abord faire les observations pertinentes, et par la suite donner des références à un expert qui pourra informer davantage le client.
 
De plus, certaines formulations doivent déclencher une alarme dans l'esprit du courtier. Une déclaration comme « accès à la rivière » devrait être vérifiée, dans le but de s'assurer que les titres confirment un tel accès. Aussi, des déclarations trop générales deviennent impossibles à vérifier. Ainsi, des affirmations comme « maison entièrement rénovée ». Le courtier devrait questionner le vendeur pour lui faire préciser quelle partie a été rénovée exactement.

 

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Dans la majorité des cas, l'envoi d'une lettre de mise en demeure n'est pas obligatoire, la demande en justice pouvant servir de mise en demeure moyennant un certain délai permettant à la personne de s'exécuter si elle le désire. Toutefois, dans des cas précis cet envoi est obligatoire et ces exceptions touchent principalement au domaine de l'immobilier. 
 
Il s'agit notamment des cas suivants :
  • Lorsque le vendeur veut annuler la vente d'un immeuble.
    • Si le vendeur n'envoie pas de lettre de mise en demeure dans un tel cas, il ne pourra pas rependre possession de son immeuble.
       
  • Lorsque le bien que vous avez acheté est affecté d'un vice caché ou lorsque vous désirez poursuivre une municipalité pour des dommages matériels.
    • Dans ces deux cas, un avis doit être envoyé à la personne ou à la municipalité afin de l'informer de la situation. Si vous n'envoyez pas cet avis ou l'envoyez trop tard, vous perdrez le droit d'être dédommagé.  
 
Dans d'autres situations, la nécessité d'une mise en demeure dépendra de la nature du recours juridique choisi. Par exemple, lorsqu'un entrepreneur n'exécute pas son travail dans les règles de l'art et de façon compétente (situation appelée « malfaçon »), et que la personne voulant exercer un recours en justice demande simplement des dommages et intérêts sans faire réparer le bien, la mise en demeure n'est pas nécessaire (D'amours c. Lévesque 2013 QCCQ 14859). Par contre, dans une situation similaire, si la personne exerçant un recours en justice veut baser sa réclamation sur le prix des travaux nécessaires aux travaux de rectification, l'envoi d'une mise en demeure donnant un délai raisonnable à l'entrepreneur sera nécessaire avant le début des travaux, sans quoi le recours sera voué à l'échec. La raison tient au fait qu'il faut permettre au débiteur de constater les malfaçons.
 
Dans certaines situations, une personne peut être en demeure automatiquement sans qu'une mise en demeure ne soit envoyée. On parle alors d'être « en demeure de plein droit ». L'article 1597 du Code civil du Québec prévoit qu'il est possible d'être en demeure de plein droit, notamment, quand un contrat le prévoit suite à un manquement contractuel, quand une personne fait quelque chose qu'elle s'était engagée à ne pas faire, quand la situation est urgente ou quand une personne indique clairement qu'elle ne se conformera pas à vos demandes. Dans ces cas, la personne peut ne pas savoir qu'elle est en demeure de plein droit. Il est donc également pertinent, voire nécessaire, d'envoyer une lettre à cet individu pour l'en informer.
 
En somme, il est toujours préférable d'envoyer une lettre de mise en demeure à la personne contre qui vous comptez exercer un recours afin de protéger vos droits et de vous assurer de la recevabilité de votre demande en justice éventuelle. De plus, cela permet de favoriser le règlement du conflit, d'éviter le paiement de frais judiciaires si cela n'est pas nécessaire et de faire amorcer le calcul des intérêts qui seront ajoutés à la réclamation judiciaire.

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