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Démystifier le processus disciplinaire devant l'OACIQ

Jeudi, 29 juin 2017

Personne n'est immunisé contre la commission d'une erreur. Au cours de la longue carrière d'un courtier immobilier, plusieurs erreurs pourraient être commises et cela est probablement inévitable. Toutefois, certaines erreurs, en raison de leur nature, peuvent avoir des conséquences colossales, et même avoir une portée disciplinaire et déontologique. Il est donc nécessaire de faire tous les efforts pour être consciencieux et droit par rapport à la clientèle.
 
Dans cette optique, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a été mis sur pied, et ce, dans le but d'assurer la protection du public en ce qui a trait aux services de courtage immobilier qui sont encadrés par la loi et faire la promotion des meilleures pratiques auprès des professionnels. C'est également cette institution qui est responsable du processus disciplinaire visant les courtiers immobiliers, en particulier le Comité de discipline.
 
Nous tenterons donc de résumer, démystifier les rouages du processus disciplinaire et en faciliter sa compréhension. Pour ce faire, nous résumerons et analyserons ci-dessous chaque étape dudit processus et leurs implications :
 
1. Demande d'assistance faite à l'OACIQ par une personne du public ou un titulaire de permis 
Lors de cette étape, le syndic de l'OACIQ, un des syndics adjoints ou un syndic ad hoc (qui constituera la partie plaignante en cas de dépôt d'une plainte) mènera une enquête pour déterminer si la demande d'assistance est recevable et s'il existe suffisamment d'éléments pour déposer une plainte. Un courtier immobilier a l'obligation de collaborer en toute bonne foi avec l'enquête du syndic. Ladite enquête se fait essentiellement par l'obtention des documents pertinents et par l'interrogatoire des parties impliqués, notamment du ou des titulaires de permis visés par celle-ci. Même si le courtier en immobilier a l'obligation de collaborer avec le processus d'enquête, il doit être conscient que les admissions qu'il pourrait faire lors de cette étape risquent fort d'être retenues contre lui. Cette étape est primordiale, voire déterminante, d'où l'intérêt de contacter un avocat dès la réception d'une première convocation.
 
2. Dépôt de la plainte 
Si l'OACIQ détermine que la demande d'assistance est recevable et qu'il existe suffisamment d'éléments pour déposer une plainte suite à son enquête, le syndic, un des syndics adjoints ou un syndic ad hoc, représenté par un avocat, déposera une plainte devant le comité de discipline contre un titulaire de permis ou une agence, et ce, en vertu des articles de la Loi sur le courtage immobilier ou de sa réglementation. Le syndic, un des syndics adjoints ou un syndic ad hoc deviendra alors la partie plaignante. L'individu visé ou l'agence sont alors qualifiés de parties intimées qui en seront informées par écrit par le secrétaire du comité. La partie intimée devra alors comparaître et pourra envoyer une déclaration de culpabilité ou de non-culpabilité. C'est également à ce moment que la partie intimée recevra la divulgation de la preuve. La partie intimée ne devra pas, sauf permission, communiquer avec la personne ayant fait la demande d'assistance. Une demande de suspension provisoire d'un permis pourrait également être effectuée à cette étape par la partie poursuivante.
 
3. Déclaration sur la culpabilité 
Comme mentionné, au moment de la réception de la plainte, la partie intimée pourra décider d'envoyer au secrétaire du comité de discipline une déclaration de culpabilité ou de non-culpabilité, et ce, avant la tenue de l'audience. Si la partie intimée reconnaît sa culpabilité, l'audience portera uniquement sur la sanction à être imposée. Advenant l'envoi d'une déclaration de non-culpabilité, une audience déterminera alors la culpabilité de la partie intimée et ensuite la sanction à lui être imposée le cas échéant. Dans le cas contraire, l'audience portera uniquement sur la sanction à lui être imposée. Si aucune déclaration n'est faite par la partie intimée, alors on présumera que la partie intimée entend plaider non coupable.
 
4. Appel du rôle provisoire 
Afin de fixer une date pour l'audition de la plainte, les parties recevront avec la plainte une convocation à l'appel du rôle provisoire ainsi qu'un questionnaire à remplir, à cette fin, qu'ils devront transmettre au secrétaire du comité de discipline dans les meilleurs délais. Par cette convocation, les parties sont invitées à se présenter devant le président ou un vice-président du comité de discipline pour lui indiquer leurs disponibilités et celles de leurs témoins, le cas échéant. À défaut, une date d'audience pourra être déterminée par le comité de discipline.
 
5. Avis d'audience 
Les parties ainsi que le ou la dirigeante de leur agence recevront de la part du secrétaire du comité de discipline un avis d'audience, indiquant le lieu, la date et l'heure de celle-ci. Les parties qui entendent présenter des témoins devront l'indiquer au secrétaire du comité de discipline, et ce, vingt (20) jours avant la date de l'audience. Ce dernier assignera les témoins.
 
6. Audition de la plainte 
Le comité de discipline est normalement formé de trois membres, dont le président ou un vice-président, du secrétaire, du secrétaire adjoint du comité de discipline ou d'un greffier-audiencier. Sont présents, la partie plaignante et la partie intimée ainsi que leurs avocats, le cas échéant. En principe, l'audience est publique, sauf si un huit clos est ordonné. Les audiences sont également enregistrées, sauf s'il y a renoncement des deux parties.
 
7. Moyens préliminaires 
Les moyens préliminaires permettent aux parties de soulever des questions liées aux règles de procédure et de s'opposer à certains aspects du déroulement de l'audience, tels que l'exclusion de témoins ou un amendement à la plainte déposée par la partie plaignante. Pour effectuer ce type de demandes, les parties s'adressent au comité de discipline.
 
8. Confirmation du plaidoyer 
Avant de procéder à l'audience, le comité de discipline confirme le plaidoyer préalablement transmis par la partie intimée. Advenant une confirmation de celui-ci, l'audience procèdera.
 
9. Présentation de la preuve et déroulement de l'audience (sur la culpabilité) 
La partie plaignante amorcera sa preuve en déposant des documents cotés (P-1, P-2, etc.) qui appuieront ou seront appuyés par les dires de ses témoins qui rapporteront les faits. La partie intimée pourra alors contreinterroger le témoin. Les membres du comité de discipline pourront à leur tour interroger le témoin s'ils le souhaitent. La partie intimée procédera ensuite de la même façon, en suivant les mêmes étapes. Une contrepreuve peut être faite par la partie plaignante, à condition d'avoir obtenu le consentement du comité, et ce, dans l'optique de contrer la défense de la partie intimée. Par la suite et suivant le même ordre, les parties présenteront au comité de discipline leurs arguments et prétentions lors de leurs plaidoiries respectives. C'est à ce moment que la jurisprudence sera exposée par les parties. Pour les questions de procédures, il est fortement suggéré de consulter un avocat.
 
10. Décision quant à la culpabilité 
Après les plaidoiries quant à la culpabilité, le comité de discipline a le choix de rendre la décision sur le banc après consultation de ses membres ou de prendre la décision en délibéré afin de la rendre à une date ultérieure. Ils détermineront si la partie intimée est coupable ou non.
 
11. Audience et décision sur la sanction 
Advenant un plaidoyer de culpabilité ou une décision constatant la culpabilité de la partie intimée, une audience sera prévue pour déterminer la sanction à être imposée à la partie intimée. Les parties pourront présenter devant le comité les facteurs aggravants ou atténuants, subjectifs et objectifs, qui influenceront la sanction à venir et recommander les sanctions appropriées selon leur argumentaire et la jurisprudence. Lors de cette audience, des témoins peuvent également être entendus. Des recommandations communes peuvent aussi être présentées. Le comité prendra ensuite sa décision quant à la sanction. Après les plaidoiries sur la sanction, le comité de discipline a le choix de rendre la décision sur le banc après consultation de ses membres ou de prendre la décision en délibéré afin de la rendre à une date ultérieure. Ils détermineront la sanction à imposer à la partie intimée.
 
12. Appel 
En vertu des articles 100 de la Loi sur le courtage immobilier et 164 à 177.1 du Code des professions, les décisions du comité de discipline pour faire l'objet d'un appel auprès de la Cour du Québec, et ce, dans un délai de trente (30) jours après réception de la décision du comité de discipline. Dans ce cas, il est primordial de consulter un avocat considérant la complexité des procédures.
 

Si vous avez des questions déontologiques, contactez un avocat ou l'OACIQ et consultez leur site Internet.
 
Si par malheur vous êtes impliqué(e) dans un processus disciplinaire, n'attendez pas et contactez un avocat dès le début du processus. Le rôle de l'avocat est de vous guider dans ce processus et vous aider à préserver vos droits, notamment lors de l'enquête du syndic et des étapes préliminaires.
 
N'oubliez pas le vieil adage et dites-vous qu'il vaut toujours mieux prévenir que guérir. Vous sauverez beaucoup, et ce, à tous les niveaux.
 
Aref Kodeh et Martin Bergeron
Avocats chez LEX COMMERCIALIS AVOCATS, partenaires du RCIIQ
 
Bibliographie :
* Les renseignements proviennent du site Internet de l'OACIQ : https://www.oaciq.com/fr/pages/comite-de-discipline-2


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