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La fiche descriptive de l’immeuble et l’obligation de vérification

Mardi, 30 mai 2017

- par Martin Bergeron et Aref Kodeh
avocats chez Lex Commercialis, partenaire du RCIIQ


 

Le courtier immobilier a plusieurs obligations professionnelles. L'une des plus importantes est son obligation de vérification. Une jurisprudence abondante décrit les limites de cette obligation. Un des éléments les plus cruciaux touchant l'obligation de vérification concerne la fiche descriptive de l'immeuble. Les décisions mentionnées ci-bas ont été choisies pour illustrer des principes primordiaux touchant l'obligation de vérification.
 
L'obligation de vérification vient des articles 5 et 45 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (le « Règlement ») :
 
5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.
 
45. Le titulaire de permis doit remettre à la partie qu'il représente, sans délai, sur tout support permettant d'en assurer l'intégrité, l'accessibilité, l'authenticité et l'intelligibilité, un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l'immeuble, l'entreprise ou le prêt garanti par hypothèque immobilière qui fait l'objet du contrat de courtage.
 
L'article 5 du Règlement impose une obligation de vérification (a) pour l'information qui est transmise à un autre courtier et (b) pour l'information qui est transmise au public. De plus, les tribunaux ont maintes fois reconnu que tant (i) le courtier inscripteur que (ii) le courtier collaborateur portent ce fardeau de vérifier l'exactitude de l'information communiquée.
 
Dans la cause Robichaud c. Houle (2008 QCCQ 6191 (CanLII), http://canlii.ca/t/1zhw5), le vendeur vend une maison comportant une fosse septique dans un mauvais état de fonctionnement. Dans cette transaction, le vendeur et l'acheteur sont chacun représentés par courtier. Quand l'acheteur se rend compte de l'état de la fosse septique, il intente des poursuites judiciaires. L'acheteur poursuit son propre courtier ainsi que le courtier inscripteur, en particulier pour leur manque de vérification relativement à la fosse septique. Un recours en vices cachés aurait en théorie été possible contre le vendeur, mais l'acheteur avait omis de dénoncer le vice avant de réparer la fosse septique et, en plus, le vendeur avait fait faillite au moment de l'audience.
 
Le tribunal a retenu l'absence de vérification contre les deux courtiers. Le courtier inscripteur ne pouvait se rabattre sur les déclarations de son client vendeur. Il lui revenait de vérifier l'état de la fosse septique avant de l'inclure dans la fiche descriptive. De manière similaire, le courtier collaborateur ne pouvait se fier aveuglement à la déclaration du courtier inscripteur. Il aurait dû, lui aussi, vérifier l'état de la fosse septique, surtout qu'une inspection minimale permettait de voir son piètre état. C'est pour cette raison que les deux courtiers ont été reconnu responsables, chacun à un tiers de la réclamation de l'acheteur, qui a dû lui aussi porter une portion de la responsabilité puisque le courtier inscripteur lui avait remis une lettre « de tolérance » de la municipalité qui aurait dû lui mettre la puce à l'oreille et à laquelle l'acheteur n'a pas suffisamment porté attention.
 
L'article 5 du Règlement exige également que la vérification du courtier se fasse « conformément aux usages et aux règles de l'art ». C'est dire que le courtier doit vérifier l'information comme un courtier prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. L'analyse que fera le tribunal dépendra donc des circonstances particulières de chaque affaire pour évaluer si le courtier s'est bel et bien comporté comme un courtier prudent et diligent.
 
Dans la cause Dufresne c. Pedejouan (2012 QCCQ 1562 (CanLII), http://canlii.ca/t/fqjjf), la vendeuse (Mme Pedejouan) est poursuivie par l'acheteur (M. Dufresne) au motif que la fiche descriptive mentionne la présence d'une thermopompe, alors qu'il s'agissait plutôt d'un air climatisé. Le courtier inscripteur n'a pas visité l'immeuble avant de publier la fiche descriptive. Pour cette raison, une fois poursuivie, la vendeuse invoque la responsabilité du courtier inscripteur. Le tribunal donne raison à la vendeuse à savoir que le courtier immobilier aurait dû visiter les lieux avant de publier la fiche descriptive. Dans un tel cas, ne pas visiter les lieux avant de publier la fiche descriptive est une faute. En d'autres mots, le courtier prudent et diligent aurait fait la visite des lieux avant de publier la fiche descriptive de l'immeuble.
 
Comme dans toute poursuite civile, une fois la faute établie, le tribunal se penche sur la question des dommages et de leur lien causal avec cette faute. Dans le présent cas, le tribunal a considéré que même si le courtier avait visité la maison, il n'aurait pas pu remarquer que l'unité murale n'était pas une thermopompe. Pour cette raison, la responsabilité civile du courtier n'a pas été retenue.
 
Les tribunaux se sont souvent penchés sur la question de savoir si le courtier immobilier devait consulter le registre foncier et y faire des vérifications. Comme l'a reconnu la Cour supérieure tout récemment, la jurisprudence n'a pas toujours été constante. Or, sur cette question, on devra s'en remettre à la cause Genesse c. Brun (2017 QCCS 201 (CanLII), http://canlii.ca/t/gx537), où des principes importants ont viennent tout juste d'être établis.
 
Dans cette affaire, un courtier avait proposé à des clients l'achat de condominiums à l'étranger, et suite à la déconfiture financière du constructeur, les acheteurs qui avaient versé des acomptes ont appris que les terrains en question étaient grevés d'une hypothèque. La question s'est alors posé de savoir si le courtier a l'obligation de consulter le registre foncier (du Québec ou d'ailleurs) pour faire des vérifications de la sorte. Certains décision de la Cour du Québec pourraient laisser croire que non, mais ici la Cour supérieure stipule que le courtier immobilier, même s'il n'a pas l'obligation de faire une recherche de titre complète, comme le ferait le notaire ou l'avocat, peut avoir l'obligation de faire des vérifications dans un registre public, comme dans le cas présent, où une vérification aurait permis de constater l'existence d'une hypothèque. Par la suite, le courtier peut référer son client à un juriste pour de plus amples recherches sur la validité ou sur le rang de cette hypothèque. Mais dans le cas présent, le courtier aurait dû consulter le registre et y constater l'existence de l'hypothèque. La Cour dit au paragraphe 41 :
 
[41]        Ainsi, la modulation du devoir de vérification du courtier immobilier doit assurément s'inscrire dans le respect de sa compétence professionnelle en gardant à l'esprit l'ensemble de ses obligations juridiques ou déontologiques. Donc, le devoir de vérification du courtier immobilier lui impose de vérifier l'existence de limitation facilement vérifiable dans tout registre public. À l'évidence, une hypothèque constitue une telle limitation. Le simple fait d'exiger que le courtier vérifie si une hypothèque affecte l'immeuble concerné ne lui impose pas l'obligation d'effectuer ce que l'on appelle communément une « recherche de titre ». Il suffit que le courtier avise les parties à la transaction de son existence. Ensuite, il doit référer celles-ci à leur notaire ou avocat pour que ces derniers conseillent adéquatement leur client. En posant le premier geste, le courtier se décharge de son obligation de vérification primaire énoncée à l'article 5 du Règlement; par le second, il accomplit son devoir de conseil prévu à l'article 83 du Règlement. Il subsistera pour le notaire ou l'avocat de faire son travail par une « recherche de titre » en bonne et due forme qui permettra possiblement de déceler des éléments pouvant affecter le titre et d'en aviser qui de droit quant aux conséquences juridiques de l'existence apparente d'une telle limitation.
 
La Cour supérieure considère que l'information qui est disponible dans un registre public devrait être consultée par le courtier immobilier. Maintenant, pour ce qui concerne l'analyse de cette information, le courtier devrait renvoyer son client à un notaire ou un avocat. Cependant, le courtier a l'obligation de consulter minimalement les registres publics, et dans le cas présent, le fait de ne pas avoir consulté ces registres constitue une faute.
 
En conclusion, le courtier doit visiter les lieux avant de publier une fiche descriptive. Il doit aussi y faire des vérifications qui démontrent qu'il a agi comme un courtier diligent et prudent. Et en plus, le courtier doit être à l'affut des signes qui peuvent raisonnablement laisser croire qu'un problème peut exister, d'où la référence à un expert pour donner de plus amples renseignements, comme dans le cas de la décision Genesse c. Brun. Le courtier doit d'abord faire les observations pertinentes, et par la suite donner des références à un expert qui pourra informer davantage le client.
 
De plus, certaines formulations doivent déclencher une alarme dans l'esprit du courtier. Une déclaration comme « accès à la rivière » devrait être vérifiée, dans le but de s'assurer que les titres confirment un tel accès. Aussi, des déclarations trop générales deviennent impossibles à vérifier. Ainsi, des affirmations comme « maison entièrement rénovée ». Le courtier devrait questionner le vendeur pour lui faire préciser quelle partie a été rénovée exactement.

 

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