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Réseau des courtiers immobiliers indépendants du québec

Nouvelles RCIIQ


Dans une décision récente (Villa Royale inc. c. Roy, 2016 QCCS 5571) <http://canlii.ca/t/gvpnf>, la Cour supérieure du Québec a confirmé que l'acheteur des actions d'une société par actions (appelée auparavant une « compagnie ») détenant un bien comme un immeuble ne peut baser une poursuite sur la garantie légale de qualité prévue à l'article 1726 du Code civil du Québec.
 
À première vue, cette décision peut étonner, car pourquoi protéger les vendeurs d'actions d'une telle société davantage que les vendeurs qui détiennent directement le bien ? Si le principal ou même le seul bien détenu par la société par actions est un immeuble, l'acheteur ne devrait-il pas pouvoir bénéficier des mêmes protections légales que s'il avait acheté le bien directement ?
 
À ces questions, la Cour répond par la négative.
 
Les Faits :
 
Dans cette décision, la société Villa Royale avait été créée il y a une vingtaine d'années par deux actionnaires, Michel Roy et Aline Betty. Villa Royale inc. détenait une résidence de personnes âgées.
 
En 2009, M. Roy et Mme Betty ont vendu les actions de la société Villa Royale inc. à la société Gaston Vachon, notaire inc.. Par la suite, cette dernière a fusionné avec Villa Royale inc. et a repris son nom.
 
En 2015, (la nouvelle) Villa Royale inc. a reçu avis que la résidence pour personnes âgées ne disposait pas des gicleurs requis par les normes de sécurité en vigueur. Le coût des travaux de remise à niveau était de 188 284,50 dollars.
 
La question :
 
Ainsi, le détenteur des actions de la (nouvelle) société Villa Royale inc. a voulu être dédommagé pour les coûts des travaux nécessaires pour rendre conforme l'édifice. Une des questions qui s'est posée est celle de savoir si un acheteur d'actions d'une société pouvait fonder un recours sur la garantie légale de qualité prévue à l'article 1726 du Code civil du Québec.
 
La(es) garantie(s) légale(s) dans le Code civil du Québec
 
Rappelons ici quelques uns des articles du Code civil du Québec relatifs aux garanties légales :
 
1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité.
 
Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente.
 
[…]
 
1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.
 
Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits.
 
1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
 
Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
 
 
On peut s'étonner que le tribunal ne se soit pas penché sur la distinction entre la garantie légale de qualité (art. 1726) et la garantie légale du droit de propriété contre les violations à l'égard des limitations de droit public (art. 1725) dans le cas présent, car l'absence de gicleurs relève plutôt de cette dernière garantie.
 
Conclusion :
 
À tout évènement, le tribunal tranche la question de savoir si la garantie légale de qualité est applicable dans le cas de vente d'actions dans les termes suivants :
 
[23]        De fait, des actions sont des titres incorporels, « une sorte ¨d'intérêt¨ dans la compagnie qui n'est ni celui d'un propriétaire, ni celui d'une créancier, mais plutôt celui, mesurable en argent, conférant à l'actionnaire certains droits ou intérêts par la loi et les termes d'un contrat (l'acte constitutif) ». Une action est ni un titre de propriété ni une créance sur les biens de la compagnie, mais une unité de son capital-actions.
 
[24]        Ce faisant, puisqu'incorporelle, une action d'une société ne peut être atteinte d'un vice caché puisque la garantie de qualité est conçue pour assurer l'utilité du bien et son usage. Tant la jurisprudence que la doctrine ont écarté l'application des règles de la garantie de qualité pour de tels titres.
 
 
À première vue, la distinction peut sembler mince entre détenir l'immeuble directement ou le détenir par le biais des actions d'une société. Et si l'immeuble est affecté d'un vice de qualité ou de droit de propriété, pourquoi ne pas pouvoir utiliser les protections prévues au Code civil du Québec ? La Cour supérieure rappelle que les actions elles-mêmes, qui sont les biens en cause, ne sont pas elles-mêmes affectées de tels vices !
 
 
 
Aref Kodeh et Martin Bergeron
 
LEX COMMERCIALIS AVOCATS
 


Sherbrooke - L’agence Prisme Immobilier est devenue la première agence immobilière de la région de l’Estrie à proposer sous le même toit, les services de courtage immobilier et hypothécaire. L’ajout de la compétence en courtage hypothécaire allait de soi pour les deux courtiers immobiliers expérimentés que sont Caroline Nadeau et Ghislain Cloutier. « Nous sommes convaincus pouvoir mieux servir nos clients en leur offrant un service clés en main en courtage immobilier et hypothécaire.  »

Cet ajout d’un nouveau service provient de l’adhésion directe de l’agence Prisme immobilier au Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec (RCIIQ). En effet, cette organisation est la seule à offrir la possibilité aux courtiers immobiliers de développer leurs compétences en matière de courtage hypothécaire et de les soutenir dans leur démarche.

« Nous sommes très fiers d’accueillir une agence immobilière de la trempe de Prisme Immobilier au sein de notre réseau. Madame Nadeau et Monsieur Cloutier représentent exactement le profil des courtiers « nouvelle génération ». Ce sont des courtiers désireux de développer des spécialités et d’investir dans l’ajout de compétences profitables pour leur clientèle », mentionne Yvon Poirier, directeur-général du RCIIQ.

Par son adhésion au Réseau, l’agence Prisme Immobilier bénéficie d’un accès direct aux meilleurs taux hypothécaires disponibles sur le marché, peu importe la situation financière du demandeur. « Il s’agit d’un avantage majeur pour l’ensemble de nos clients, qu’ils souhaitent acheter une propriété, renouveler leur prêt hypothécaire ou refinancer pour effectuer des travaux, par exemple », ajoute le tandem Nadeau-Cloutier.

Cette proposition en faveur des meilleurs taux hypothécaires disponibles est le fruit d’une entente privilégiée du RCIIQ avec l’une des firmes les plus réputées dans le domaine du courtage hypothécaire canadien, soit Architectes hypothécaires. Les agences et courtiers membres du Réseau ont aussi droit au support de toute l’équipe dirigée par Marc Massé, vice-président – Services hypothécaires. 

De nombreux autres bénéfices pour les consommateurs
En joignant les rangs du RCIIQ, l’agence Prisme Immobilier profite également d’une visibilité additionnelle et du rayonnement de l’unique portail nosadresses.com, qui recense les inscriptions des propriétés d’agences et de courtiers indépendants.  À cela s’ajoute une panoplie de services et de programmes pour les aider à soutenir la démarche de leurs clients afin de vendre ou acheter en toute sécurité une propriété, dans les meilleurs délais et conditions.

De plus, Prisme Immobilier bénéficie désormais de l’expertise complémentaire des membres du Réseau. «Notre regroupement veut favoriser l’entraide et la collaboration. Chacun peut mettre à profit les connaissances pointues de certains de nos membres dans des créneaux spécialisés (agricole, commercial, location, multi logements, par exemple) ou dans des projets de relocalisation », précise Yvon Poirier.

Enfin, les consommateurs sherbrookois seront heureux d’apprendre que l’agence Prisme Immobilier bénéficie du sceau de qualité du RCIIQ. Le Réseau est en effet la seule organisation officielle dans toute l’industrie du courtage immobilier québécois à décerner un sceau de qualité afin de garantir le professionnalisme, l’éthique, les compétences et l’intégrité. Parmi les règles imposées, les courtiers doivent avoir un parcours sans faute auprès de l’OACIQ.
 
À propos de Prisme Immobilier
Fondée par Caroline Nadeau et Ghislain Cloutier, courtiers immobiliers cumulant près de 30 années d’expérience, Prisme Immobilier est une agence immobilière indépendante au service des gens de l’Estrie. Les deux professionnels de l’immobilier sont animés par la même passion, celle de bien servir leurs clients.
 
À propos du RCIIQ
Les courtiers immobiliers indépendants constituent près de 40 % (6500 environ) de tout le contingent des courtiers immobiliers détenteurs d’un permis d’exercer au Québec. Ils forment le plus important groupe de professionnels en courtage immobilier, dépassant largement le plus gros franchiseur. Le Réseau des courtiers immobiliers indépendants (RCIIQ) agit comme un rassembleur et une ressource clé mise au service de tout courtier immobilier qui choisit de faire du courtage en dehors de la structure des franchises. C’est la seule organisation à proposer sous le même toit, la double expertise en courtage immobilier et hypothécaire. Ce volet est sous la responsabilité de Marc Massé, qui agit à titre de vice-président- Services hypothécaires.
 
Légende (photo)
Les dirigeants de l’agence immobilière indépendante Prisme Immobilier, Ghislain Cloutier et Caroline Nadeau sont fiers de proposer les services de courtage hypothécaire à leur clientèle dans la région de l’Estrie. Ils profitent du soutien permanent du Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec (RCIIQ) dont celui du vice-président – Services hypothécaires, Marc Massé et du PDG, Yvon Poirier.  

OACIQ vs DuP…

Ca y est! La Cour supérieure vient de rejeter l’appel de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Ce deuxième revers pour l’OACIQ a suscité de nombreux commentaires de la part des courtiers immobiliers du Québec. Certains n’ont pas été tendres à l’endroit de l’organisme dont la mission est, entre autres, de faire appliquer et respecter la Loi sur le courtage immobilier et de veiller à la protection du public.

Au-delà de toutes ces critiques ou commentaires, je crois que nous pouvons tirer des leçons de cette situation et même en retirer des bénéfices. En savoir plus…

Jeudi, 4 juillet 2013
Le RCIIQ lance son nouveau site Web 2.0.